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无论是买过房，还是即将要买房的朋友，想必都遇到过这个情况：有的房屋居住权70年、有的居住权才40年，还有一种是小产权房......这到底有什么别？
要想知道这个区别，我们就需要搞清楚什么是房屋产权。
01、什么是房屋产权？
房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收（即土地使用权出让金）。
具体来讲，房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，受到我国《物权法》的保护，其年限是永久的。而根据我国《宪法》，土地的所有权属于国家和集体所有，所以土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的一项使用权，根据土地规划用途的不同，土地的最高使用年限又分为40年、50年和70年不等，到期后可重新缴纳土地出让金，获得土地继续使用权。
也就是说，这个房屋产权使用年限主要是由土地使用权决定的。
02、房屋产权为什么有70年、40年之分？
据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号） 第十二条, 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
用途不同，土地使用权出让年限不同。通俗点讲，就是民用住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商业、旅游、娱乐用地最高为40年，这也就是为什么，我们房屋产权证会有70年、50年、40年之分。
03、什么是大小产权房？
首先需要知道，“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
小产权房在我们身边是很常见的，没有独立红本的都是小产权房，例如我们比较常见的城中村宅基地性质的农民房，商业用地，工业用地，村集体用地，大红本产权等等都统称为小产权房。
特征
从价格看，小产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。
从住房形态看，一样是普通住宅。
从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。
从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。
从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理或是没有物业管理等，服务管理水平不是很高。
而相对应的大产权房就是我们购买的普通商品房，由国家颁发产权证，年限一般都是40年产权、50年产权和70年产权。
按房屋产权分类
产权名称
土地所有权
费用缴纳类型
权属办法单位
抵押、贷款等
大产权
国家所有
土地出让金等
国家、房管局
可办理
小产权
集体所有
未缴纳
乡镇政府或村
不可办理
按房屋所有权分类
按房屋所有权的归属进行的分类。在现阶段，我国住宅类房屋按产权可划分为：
（1）国家所有住宅;
（2）劳动群众集体所有住宅;
（3）公民私人所有住宅;
（4）其他经济组织(如中外合资企业等)所有住宅。非住宅类房屋主要是全民所有制(国家房产)和集体所有制的房产，其他经济组织所有房产只是少量的。
大产权房可以进行抵押贷款，最高为房屋评估价格的七成，但是小产权房在一般的商业银行都是无法抵押的，不过有一些乡镇信用社和小额贷款公司可能会认可小产权房的抵押。小产权房无法获得商业银行抵押认可的最大问题在于，土地是属于集体所有的，一般情况下不能上市交易，只能在村集体之内转让。
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