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武汉法拍房经常刷爆朋友圈，很多人抱着“捡漏”的想法想买法拍“上车”。法拍房有着其特殊的优势，也就必然有一定的风险。 买房是人生大事，还是要多考量。理性的选择，以免后悔。 干货！ 没购房资格，买购房资格？买法拍破限购？不看完坑的就是你 所以本文，小编把关于法拍房的信息作了一番较为全面的整理，供大家了解参考。 01 法拍房的概念 法拍房是指遭法院强制执行拍卖的房屋。 当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。 02 法拍房的来源 1，商业贷款产生。 购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的； 2，民间借贷产生 比如：张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款； 3，司法没收产 比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库； 4，无主财产 就是无人认领的房产。 03 法拍房的风险与规避风险的建议 1，关于房屋所有权证问题 1.部分法拍房可能在未交付、存在产权共有人的情况下拍卖或者前房主根本没有取得产权证。没有取得房屋产权证就需要看是否在房产管理局进行合同备案，而过户这个问题不在法院拍卖管理范围内，需要拍卖人自行解决，这就可能出现无法过户的情况。 2.按照规定，法拍房在竞拍结束后，购房者需持法院出具的《执行裁决书》、《协助执行通知书》等文件，才能办理过户等手续。但文件何时出，需根据案件进展情况来定，个别复杂的案件能拖一年半载。 2，关于税费等其他额外费用问题 1.一般的法拍网站，均会注明出让方税费是否由买方承担以法院公告为准。而实务中，法院公告基本都会明确由买受人承担房屋过户的税费、之前欠缴的物业费、水电费等费用，要注意的是，这其中隐藏着某些深水炸弹，有些法拍房甚至未缴清土地出让金，买房在不知情的情况下拍卖下来时，则需缴纳昂贵的土地出让金。 2.如果该房产在此前还有过“非夫妻直系亲属之间赠与或继承”的交易方式，那么再次过户会产生20%的个人所得税。 3.房屋或有出现抵押或者多次抵押的情况，尤其是民间借贷之间的抵押，因为后续所有费用均由拍卖人承担，可能存在债务偿还风险，甚至可能出现房屋被违法霸占无法收房或者收房后不断有人上门骚扰的前情况。 建议 针对税费,买受人有必要在竞拍前，到房产、税务部门进行核实，也可以找专业机构对原房产情况进行调查来核算税费； 针对其他费用，买受人有条件可实地看房，查实是否有欠缴物业费、水电煤气费等额外费用。 3，关于买卖不破租赁的问题 1.基于房屋买卖不破租赁的原则，在法院决定拍卖之前就存在的租赁关系是受法律保护的，如果法院已认可了法拍房的租赁，就会在公告上明确优先购买权人，且将租赁信息公示，并继续允许承租人使用至租赁合同结束为止。 2.若房子公示的租赁期限较短倒还好，买受人等待一段时间即可入住。如果带有较长甚至长达几十年的租赁合同，一般很有可能涉及虚假租赁或其他问题，此时，买受人即使拍卖得到了该房屋的物权，也将长期无法入住。
3.有的原房主为了避免房产被拍卖，“精明”的签订一份超乎合理期限以及远低于市场价格的房屋租赁合同，如20年、30年每年100元的租房合同，这种情况下买方不能强行要求租户搬离。 建议 如前所述，拍卖之前合法的租赁关系受法律保护，但如果存在抵押在租赁之前，查封在租赁之前等情形，作为买受人可以要求承租人腾房。因此，对于拍品介绍仅显示有租赁的房屋，一般是需要实地查看房屋的。 04 房屋质量、系凶宅等瑕疵问题 1，一般的法拍房是意向买受人集中看房，看房时间并不长，如果未仔细查看，在入住法拍房后可能会发现一定的质量问题或其他未发现的瑕疵。比如房屋破损、房屋漏水等情形，此类情况均属于买受人需要自己“填坑”的范畴。 2，发生过各种非正常死亡案件的房屋，俗称“凶宅”。由于中国人对风水，吉凶有独特的要求，因此“凶宅”也属于重大瑕疵的范畴。实践中，部分买受人在成交后才发现是凶宅，如果法院已对于该瑕疵进行了公示，买受人也只能认栽，若法院未披露的，买受人可以重大瑕疵为由主张权利。 建议 建议买受人在拍卖前多去房屋实地了解，比如房屋是否已腾空，实际居住人的具体情况，房屋是否存在质量问题，标的房屋是否存在其他未披露瑕疵等信息。 05 关于落户与学位的问题 户口属于房屋买受后的添附权益。一般而言，法拍房都保留有原有住户的户口，而法院只能通过拍卖确认书、执行裁定书等相关法律程序将房屋合法地过户给买受人，使得买受人拿到房屋产权，但是对于户口是否必须强制迁出却没有强制性规定。因此，如果户口的迁移或学位无法保障，对于有子女落户入学需求的买受人，将会造成很大的影响，买受人应及时了解相关情况。 |
