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买房卖房的时候怎么谈个好价格？中介非得要2%中介费，这种情况怎么谈？应该做点什么才能让这套房子卖高点？把看房的客户安排在同一个时间段，彼此间隔不要超过20分钟
一、中介非得要2%中介费，这种情况怎么谈？ 汪老师说中介费最好还是在一开始看房之前就谈好，这样你比较主动。但你真的就是看完了房之后还想聊聊怎么办？ 汪老师就说：大胆去和中介谈。只要是合同，其中的条款就有洽谈的空间。 所谓的“不能谈”“统一价”“我们都是公司统一条款”的说法，都是中介的话术，别太当真。你的重点不是中介说他们公司的规定是啥，而是根据市场行情，判断你自己谈价的范围是多大。市场大环境越差，谈价空间越大；市场越好，成交越火热，谈价空间越小。总体来说，随着房产市场行情变化，中介费一般在1%～3%之间浮动。所以你在谈价之前，可以先去查一下你看中的这个区域房价几个月内有什么变化没有，如果已经几个月房价都没有大涨了，说明市场相对冷淡，中介费可以奔着最低限度1%去谈。 汪老师给出的第二点建议，其实是个反直觉的操作，那就是要向中介强调自己购房的刚性需求所在，真心想买这套房。不用怕因此被中介“欺负”。你越真心，他越耐心。因为对于中介来说，只有你真的从他手上买了房，他才能从中介费中拿到佣金，否则房源、客源两失，他划不来。所以，大胆说你的刚性需求，反而他会更来劲儿。 可以帮你压低中介费的第三个沟通方式，是可以适当透露一点信息。什么信息呢？就是能够让中介觉得成交可能性很大，这个客户很重要的信息。比如，你可以透露一点自己的资金状况，或者透露一点你心目中有一个理想的成交时间。比如你可以这么说，“我现在手头的现金有30万，还有100万理财月底可以到账。我过段时间要出门，想在两个月内完成购买并签约”，或者“我这人比较痛快，不需要跟我反复谈价格”。你看，这些信息都是让中介觉得说，他得赶紧跟你促成成交才可以。 当然，诚恳是一个方面，真诚是很重要的。不过，在保持诚恳的前提下，你也要保持谈判的优势地位，就是要让对方清楚地知道，你是有其他选择的，而不是只有他这一个选择。这时候，你就需要一套话术，来营造一点超脱感。 比如，要表达出自己在看其他房子，并不是只有现在这一个选择。汪老师给了非常具体的话术，根据具体情况自己改编一下就能用：“我这些天一共看了这几个小区，有您带我看的，也有其他热点区域的。意向度较高的一共三套房源，各有利弊，坦白讲，都在选择范围之内。如果昨天您带我看的那套，能帮我谈到400万的价格，我可以很快定下来成交。” 最后需要注意的是，每个中介的性格和经验都不一样。你跟他们谈价格，别只暗示、绕圈子，该亮剑的时候得亮剑。要直接提出你的目标中介费，并适当给他一些压力。比如：“我是爽快人，如果您没有意见，我希望立刻定下来。我希望的中介点数是1%。如果谈不到这个点数，我可能需要综合考虑一下再做决定，你觉得呢？”这么一谈，中介就必须在是或否之间尽快给你一个答复了。 另外，汪老师还传了一招儿，这个是很私人化的好办法。那就是对于部分服务质量高、推荐房源好、响应及时的中介，你可以非正式地给他一些辛苦费或者送一份礼物，价值不用太高，一两千或者两三千都可以，请注意，这可不是好处费，而是让他明白你尊重他的劳动，你也重视他为你付出的努力。你这么一确认他的付出呢，他会更尽心尽力地为你服务的。多说一句，这个方法不仅找中介好使，我最近实践了一下，发现在各种服务场景中都好使。原因很简单，这是个典型的心理账户问题。多给的红包或者辛苦费，金额虽然小，但是被人归入“外快”“小费”账户，很容易给对方起到激励作用。 二、应该做点什么才能让这套房子卖高点？ 买房卖房都是大事儿，这买家想省钱，卖家还想多挣钱。这不就有卖房的朋友请教汪老师，说我要卖房，中介估算的报价我不满意，自己应该做点什么才能让这套房子卖高点？ 汪老师说：想把房价卖高点，就不能当甩手掌柜的，把房子交给中介全权负责。中介只是一个推广渠道，负责帮你宣传房子，而最终对销售负责的人必须是你自己。试想一下，卖了房子，少说你能拿到几百万。而房产经纪人，大约只能拿到这其中的0.6%，所以你肯定要比他更上心。 当然啦，卖房这事儿，首先你要摆正一个心态，就是不论我们怎么努力，对房价影响最大的，还是市场行情。但是在行情没有大的波动下，只要你不急着卖，把时间留够，按照以下方法，汪老师说，一般能多卖5%左右。 5%啊，大几十万，来吧，前方高能： 首先，想要提高售价，核心办法就是吸引足够多的潜在买家，形成竞价氛围。而第一步就是要为房子设计一份与众不同的宣传资料。这不能指望中介，因为他们都是行活。中介一般的做法是：用手机拍一些房子的照片或者视频，再编辑一段简短的介绍文字，形成一条方便转发的微信聊天记录合集，作为宣传资料分享给意向买家。而如果你想把房价卖得更高，一定要自己为房子拍摄精美的宣传照。 对，就是让你给你的房子拍卖家秀。当然不能造假，因为大家毕竟还是要来实地看房的。而是要通过很漂亮的卖家秀的照片把卖点呈现得充分到位。拍照的重点是注意提高照片的对比度和亮度，让房子看起来采光好，更通透。大家对房子舒适度的想象，很大程度上受光照效果的影响，在北方就更加重视采光。给房子拍照的时候，最佳的拍摄时间，就是房子日照最好的时候。如果房子采光不佳，或者拍摄的时候光线效果没有那么好，那么至少保障拍摄时，屋内灯光全开，灯不够亮，再借俩灯补点光。汪有老师提供了同一套房子在两种光线下的卖家秀，大家可以去文稿区看看，是不是一把就差二十万块钱。 三、把看房的客户安排在同一个时间段，彼此间隔不要超过20分钟 当然，如果你是一个有远见的人，你肯定还能做的一件事，是最佳拍摄时间，其实是在你的房子刚刚装修好，还没正式搬进去的时候就拍照留存，那时候房况一定最好。而你也应该能预见到，你未来几年，还是会交易这套房子的。所以，新房子入住之前先拍照，这应该是一个聪明的做法。 有了这么漂亮的卖家秀，你就等着买家上门吧。不过，等中介带人上门之前，一定要处理掉那些影响观感的细节问题。因为在客户眼里，所有小问题都可能干扰购买的大感受，最终影响成交价。比如墙皮脱落，很常见，但买家可能理解成“房子潮湿”，这会影响健康；比如门口楼道内的灯不亮，可能是偶然，甚至都不归你管，归物业，但买家可能会觉得小区的物业服务非常不到位。这都是你要检查的项目，麻烦了点儿，但咱们不是为了多卖5%嘛，所以操这个心也是值得的。 汪老师作为房地产专家，他来自全球领先的服务商第一太平戴维斯，所以他还给了两个门道，一个就是无论你的房子在什么地段，只要你的房子周围有很多正在建的办公楼，一定要在资料中重点标注出来，因为这代表了房子日后有很大的增值空间，你就在把这个房子包装成一个投资品，再推向市场。 另一个门道是个心理学技巧，就是除了一些基本资料，要在卖房的宣传资料里多添加一些感性细节，比如漂亮的夜景、负责的物业、高质量的家装……尤其要加上你在这个房子里面的美好回忆，比如你自己是在这个房子里经历的那些喜事儿，结婚生子、升职加薪……这些都会影响买家对房子的想象。 你看，你把这套待售房屋的状态准备好了，卖家秀拍得特别漂亮，基本信息给得非常清楚，而且还运用了心理学的技巧给了好多能影响买家潜意识的积极的暗示，这时候你就可以着手来整合这套资料了。 把宣传资料制作完成之后，汪老师提醒，你要用PDF制作完，发给中介，这样的话中介非常方便可以直接转发给看房的客户。请记住，资料里不要放自己具体的门牌号码，避免隐私泄露。 最后，等到真的客似云来了，还有一招可以营造竞价氛围：把看房的客户安排在同一个时间段，彼此间隔不要超过20分钟，让意向买家们知道彼此的存在。也就是说，你要客似云来，就要安排得客似云来。 四、得到网友的优秀留言： 1、让我想起了电视剧《安家》。对于买房，有时一套房不止挂一家中介，可以多问问周边的中介，他的介绍点可能略有不同，能对房子有更全面的了解。同时，也可以让对方知道你在别家中介也看过，这样同行之间形成竞争，有可能为了促成成交而方便压低中介费，当然，前提是要表达出买房的诚意。其次，可以在看房之后私下问问小区里的邻居，小区的物业情况之类，再跟中介沟通时能“有的放矢”，即让中介感受到你的诚意，又让他觉得你是“懂行情”的。另外，不要因为是跟中介谈而轻视对方，互相之间都能感受到诚意，尤其是你想买的如果是比较抢手的房子的时候，认真而诚恳的对待，同时可根据情况略有保留，可能更容易达成目的！ 2、房产这些年一直是非常热门的话题，热度一直是居高不下。我自己也买过几套房，有一手房，也有二手房。有杭州的，有长沙的，也有自己居住城市衡阳的。跟过炒房团，也看过很多房产自媒体的文章分析，更从香帅老师的课里学到不少房产知识。就我自己的经验，给出以下几点建议： ①一线城市的房价中长期看，都是看涨，因为人口流入是房价有力的支撑。香帅老师说过，很多专家也说过。所以，有购房资格的，趁早上车。 ②强一线和二线城市，对周边城市的人口具有虹吸效应。不过买房还是要看具体区域，看周边的配套设施，教育和医疗资源、商场、公园、离地铁口的距离等，最好跟着政府的发展规划走。 ③三四线城市的房产，现在已经供大于求，加上又是人口流出，未来的房价上涨空间不大，不具备投资价值。未来三四线城市的房产不是刚需三房，而应该是改善型为主。比如，小复式。因为三四线城市人的生活节奏慢，生活成本低，压力小，所以很多人愿意改善自己的住房。 ④买房不要追涨杀跌，而是逆向思维。中国人买房喜欢涨价的时候买，不涨或下跌的时候却无人问津。其实买房恰恰要在房市降温的时候买，不管是新房还是二手房，销售和房产中介的客户不多，这个时候只要展示出真诚想买房，他们会把你供为上宾，然后利用“沉没成本”用最低的价格买到最适合的房子。买房不仅仅是买钢筋水泥，还包括一个城市的未来和基础设施，教育、医疗、交通、就业、商业等，只有这个城市未来可期，才能吸引更多的人口流入，房子才能够增值。 3、买房心态千万不能表露的“太着急”，一旦表露出来，原本能谈下来的房价还有给中介的佣金，就会差点事儿；还有就是卖房子的，一旦太着急，价格也会下调不少，所以中介在卖房子的时候会问着急不着急。着急您就价格下调一些，出手的快。很多房子捡漏，就是在相同地段，相同条件下，能以更便宜的价格买到心仪的房子，那是业主着急出售，急需用钱，才会忍痛割爱少卖一些钱。遇到这样的房子，对于买房人来说，也是比较划算的。 4、关于购房有几点心得: 1.在买之前先定好自己目的，是投资型的还是刚需 ，这对我们的后续选择很重要。 2.看房子最好找中介，且找多家中介，尽量不要自己看，一是时间成本，二是有些细节自己看不到，专业的事儿交给专业的人去干。 3.确定目标的房子和备选方案时，选择不同的时间段去看周围环境和房子采光，最好白天和晚上都看看。和周围邻居聊聊房子的历史会有些的意想不到的收获。 4.不要太纠结技巧，本来就是一桩买卖，你拿出诚意，中介反而更乐意效劳，在自己的可控范围内谈，中介费视市场行情来给，给留言中超额中间费增加的方法点赞。 |
