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近段时间，蛋壳公寓等中介公司租房的问题闹得沸沸扬扬，很多租客既要解决当前的问题，还将面临重新住房的问题。来看看住房租赁时都要注意那些问题，尤其是签订租赁合同时要注意的问题。
一、签约前核验以下内容1、房屋产权信息 签约前应要求出租人提供房屋产权证明文件，并对房屋地址、房屋用途、户型图等进行审查确认。 2、出租人身份信息 签约前应仔细查看出租人的身份信息，确保出租人为房屋的产权人。若房屋为多人共有，应对全部产权人的身份信息进行核对，并确认全部产权人均同意出租房屋;若签约人为代理人的，应要求代理人提供“授权委托书”并留存代理人身份证复印件;若签约人为转租人的，应要求转租人提供产权人同意签约人进行转租的相关证明材料。 3、房屋基本情况 实地查看房屋的过程中应对房屋的居住环境(噪音、光线等)、附属设施(供水、供电、排污等)及家私电器(空调、冰箱、炉灶)等基本情况进行详细了解，确保承租之房屋符合自身的居住要求。 二、签订合同过程中应该留意的约定
1、房屋租金 目前租赁市场一般都采取“二押一付”的租金支付方式，但承租人在签约过程中还应当与出租人确认每月租金是否包含水电物业等相关杂费。同时按照法律规定，出租人出租房屋的应按照规定缴纳相应税费，所以承租人应仔细查看合同条款确认是否存在关于租赁税由承租人承担的费用转嫁约定。 2、租赁期 根据合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超出部分无效。近两年由于“租售同权”政策广州房产市场上出现了大量“以租代售”的经营模式，即开发商与承租人签订长达40年的租赁合同(其中20年的性质约定为房屋租赁，剩余20年约定开发商将房屋无偿提供给承租人使用)，并由承租人通过贷款方式一次性支付租金，笔者认为这种模式承租人承担了巨大的风险。另外，建议承租人与出租人商定由出租人提供一定期限的免租期以便承租人办理搬家及入住事宜。 3、租赁物损耗、租赁物维修相关约定 根据合同法规定，承租人正当使用致使房屋、附属设备及家私电器等出租物发生损耗的，承租人无需承担损害赔偿责任。同时除非双方另有约定，否则应由出租人承担出租物的维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修后要求出租人承担相关费用。因出租物维修影响正常使用的，承租人可要求减少租金或延长租赁期限。因此签约时请务必留意合同条款是否处在“另有约定”的情况。 4、转租问题 大部分情况下，承租人的工作和生活或多或少都存在一定的不稳定因素。根据合同法规定，承租人转租房屋的应取得出租人同意，未经出租人同意转租的，出租人有权解除合同，同时也可能产生相关的违约责任。因此在签约时，笔者建议承租人与出租人约定承租人可对房屋进行转租或者在找到新的租客的情况下，有权提前退租。 三、其他注意事项
1、买卖不破租赁 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说出租人在租赁期内出售房屋的，原租赁合同继续有效，租赁期限内新的房屋产权人无权要求承租人搬离房屋。 2、优先购买权 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。在特定情况下，如果承租人的优先购买权受到侵犯的时候，承租人可以要求出租人赔偿由此造成的损失，但是承租人的优先购买权要次于房屋共有人及出租人近亲属的购买权。 3、不定期租赁合同 ①租赁期限在6个月以上的，应采用书面形式订立租赁合同，否则视为不定期租赁。②如果对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照法律规定仍不能确定的，视为不定期租赁。③租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 对于不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。所以租赁合同到期后，建议承租人及时与出租人续签租赁合同，避免随时被出租人“扫地出门”。 4、出租人应保证租赁物不存在瑕疵 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。之前笔者收到一个咨询，咨询人称其承租的房子墙体及天花不时发生大面积脱落的问题，问笔者应该如何处理。这主要涉及两个问题，一方面是租赁物的维修义务问题，咨询人可要求出租人按约定或法律规定履行房屋的维修义务，同时因维修房屋导致房屋不能正常居住，咨询人有权要求减少租金或延长租赁期限;另一方面，如果墙体及天花大面积脱落达到危及咨询人的安全或者健康的，无论咨询人在签合同的时候是否知道房屋存在质量问题，咨询人都可以随时要求提前退租。 四、房屋租赁纠纷的解决方式
(一)、协商解决，房屋租赁当事人因租赁房屋发生纠纷的，应当协商解决; (二)、协商不成的，应当按照房屋租赁合同中约定的民事诉讼或者申请仲裁解决。 1、在房屋纠纷赔偿中的房屋租赁纠纷可以申请仲裁解决 仲裁是公民、法人或其他组织之间发生合同纠纷或其他财产权益纠纷时向仲裁委员会申请解决纠纷的一种法定方式。但当事人采用仲裁方式解决纠纷的，应当双方自愿，并事先在合同中约定或事后达成仲裁协议。若事先在合同没有约定，事后双方当事人又没有达成仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会将不予受理。 同时，一旦双方当事人事先在合同中已有约定，或者事后已达成仲裁协议的，一方向法院起诉，法院也将不予受理。仲裁具有司法行为的效力，一旦判决书生效，当事人不得再以同一纠纷向人民法院提起诉讼。 2、在房屋赔偿纠纷中的房屋租赁纠纷可以选择民事诉讼解决 若当事人在房屋租赁合同中约定诉讼方式解决的或者在纠纷发生后没有达成仲裁协议的，可以直接向人民法院提起民事诉讼： (1)租赁当事人违反相关规定，致使租赁合同无效的，应当依法承担民事责任; (2)租赁当事人一方未履行相关法律规定的义务，致使租赁合同解除的，未履行规定义务的一方应当依法承担民事责任; (3)造成另一方或者第三人财产损失、人身伤害的，应当依法承担赔偿责任。 |
