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截至目前，武汉今年最热的板块，非光谷中心城莫属。关于它起势的基因，似乎各位都已滚瓜烂熟。
产业、商业、交通、政策……全对，不过老秦还要加上一条最鲜明的IP——光谷中心城，独立成城，是它超越众多三环内板块，最硬核的价值支撑。
一方面，它的城市配套完全能够自给自足，不需要借助外部配套；另一方面，从其城市占位来看，光谷中心城不必经过大光谷的关山大道、鲁巷等老城，能直接拥抱武汉任何主城。
这才是光谷中心城崛起的底层逻辑。如今，再次面对光谷中心城，有骄傲、有遗憾，骄傲的是，光谷是全武汉人的光谷，遗憾的是，涨价的红利，只属于在此买了房的武汉人。
生活总是充满希望，今天，我们就按照光谷中心城起势的条件，再次梳理大武汉的目标板块，必定有所收获。意义重大，今天来聊。
01
首先，独立成城的基因是什么？
独立成城，是判断板块能否挣脱环线束缚，走出特立独行行情的重要依据。
它具有如下基因：
1、交通基因
交通路网，是一切独立成城建立的基础。
举个例子，常青花园也是独立成城的标杆区域之一。
它的交通有什么特点，
通过地铁、高架、环线，能快速接驳CBD、古田、汉口滨江、汉阳等主城，
并不需要经过发展大道、常青路、杨汊湖等老城。
效果图
因此，自身是否拥有高架、地铁是重点。
2、产业基因
有了便捷的交通，还要有产业赋能，创造就业机会。
再举例子，经开永旺板块。
其坐享千亿车都的产业红利，房价早已超过三环内的四新板块。
3、配套基因
安居乐业，有了产业，再看安居。
板块内，能否满足市民生活的所有需求，形成闭环。
从商业、教育、医疗、人文等方面，自给自足，自成体系。
4、城市外拓
老城空间捉襟见肘，拥挤问题日益严重，必须向外寻求突破与平衡。
这一点，特别重要。
为什么？因为这不是靠板块自身努力，就能够改变的事情。
比如说硚口，其自身仍旧处于城市更新阶段，有很多的空间有待填补。
因此，稍远点的古田板块，还处在等风来阶段。
老城外拓，才是孕育新城独立成城的优良土壤。
02
其次，谁是最符合独立成城的区域？
纵观三环外成规模板块，按照独立成城严苛逻辑筛选后，终有一处热土脱颖而出——
青菱新城。
一来，门户区位
青菱新城，属于武汉主城洪山区，地处武昌南三环与四环之间，名副其实的武汉南大门
往西，联手车都；
往东，牵手光谷；
往北，对话老城；
并且，位于长江主轴拓展段之上
青菱片区规划图
青菱新城，同时拥有产业大走廊、长江主轴、武汉南大门三大超级城市IP，绝不多见。
二来，交通能级
板块目前可通过三环线及白沙洲高架，通达三镇。
敲背板，其交通辐射能级，今年将迎来脱胎换骨的改变。
地铁方面，
区域首条地铁5号线，明确于年内通车。
后期，还有17、30、32号线等线路规划，实现4条地铁交错纵横的便利。
城市道路，
新武金堤路，三环至武嘉高速段计划6月底完工，全线通车在即。
新武金堤路北起巡司河街，穿越二环、三环后，连接武嘉高速与四环线。
随着该线路的通车，大白沙洲区域继白沙洲大道后，将拥有第二条南北贯穿的快速干线，再无堵车顾虑。
青菱大道（原名：南郊路）升级改造已于2020年开工建设，参照重载交通、景观大道的标准，预计于2022年6月建成通车（目前试运行中）。
青菱河路，已通车
双向6车道的快速干线，可瞬间上下三环线。
实景图
过江通道，白沙洲公铁大桥已完成勘探选址工作，进入工程招标阶段，具体位于白沙洲长江大桥往南70米处。
青菱板块，着力构建的立体交通网络，已呼之欲出。
三来，产业深度
定位层面，
今年是十四五的开局之年，洪山区对于青菱新城板块寄予厚望：
将其作为“一主两副一新城一绿洲”之一的重大区域空间布局，定位为“高标准建设青菱生态科技新城”，进行规划打造。
现状层面，
已有卓尔·华谊电影小镇、通用金口汽车产业园、联东U谷、武大科技园，DE未来港，武汉智联创星中心等6大园区落地青菱板块，总投资超千亿。
其中，武大科技园、武汉智联创星中心已奠基开工，联东U谷·洪山生态科技产业园预计今年交付。
青菱与众多新城一样，有着高瞻远瞩的规划，
但又不太一样，其产业兑现速度，无人能及。
四来，生活配套
我们知道，商业是一个板块聚集人气的魔盒。
中北路、光谷中心城、鲁巷广场，都是因为大型商业体的落成，而晋级繁华。
青菱新城的商业配套，一出手就是王炸。
早在十三五期间，洪山区就定调江山——在此建设一座比肩楚河汉街的商业航母——青菱西岸。
青菱·西岸规划示意图
根据初步规划，青菱·西岸总体分为三大部分，分别为7000亩长江湿地景观带、3600亩西岸生态旅游区和1700亩的商贸金融中心“云帆街”。
其中，云帆街115万方的体量中，商业占到了47万方，规模超过了“楚河汉街”。
除了商业外，方方面面的生活配套都充满期待。
学校，在过去的6年中，白沙洲已完成20所中小学的新建和扩建，增加学位2万多个，领先全城。
未来，还要建成武汉未来实验外国语学校等11所学校，新增学位15120个。
医疗，除了现有的湖北中医药大学黄家湖医院，省人民医院和省妇幼保健院两大三甲医院都在如火如荼的建设中。
如此看来，青菱所给予的生活配套，形成消费闭环绰绰有余。
五来，城市外拓
今年以来，楼市火爆。
身入一线看房的朋友知道，白沙洲三环内板块，出现了断供及彻夜排队的现象。
断供，很多项目仅剩余140平以上房源在售，无中小户型；
彻夜排队，某项目在备案价上涨近千元后，依旧被通宵排队的市民哄抢。
说明什么，武昌人买不到房。
武昌很大，但被湖泊、学府、山脉所割裂，大型居住社区匮乏。
示意图
因此，武昌房价在三镇中最高，武昌人买房太难。
于是，只能向南外溢，
白沙洲是唯一的选择，而青菱新城正是白沙洲板块的南门户，承载着武昌人外溢生活需求的重要职能。
六来，价格优势
大彩蛋是，拥有独自成城赋能的青菱新城，其价格仍旧处于洼地之中。
同为独立成城的光谷中心城、常青花园早已站上22000元+/平的高地；
同环线位置的沌口、花山等地，价格基本都在15000元+/平以上。
青菱新城，是武汉主城仅剩的价格洼地了。
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