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武汉买房阶梯分析2022二七滨江板块——武汉城市豪宅第一梯队 二七滨江可以说是武汉豪宅代名词，二七滨江重点项目总体量约537万方，其中住宅体量约279万方。随着区域的不断开发成熟，二七滨江豪宅项目逐步向5万/平看齐，并逐步立住5万/平的价格，可以说是武汉房价天花板区域了。2021年9月，宸嘉100首开备案均价约51865元/平;2021年10月，华润瑞府首开备案均价约50800元/平;2021年11月，绿城武汉黄浦湾备案均价约51865元/平。 从板块优劣分析看，二七滨江拥有城市主干道，地铁线路，汇集了较多的市政资源与生活商务配套，同时板块临长江，靠解放公园，环境资源也较优。近十年板块热度持续走高，基本没有严重短板，但与武昌滨江规划进度相比，二七滨江的泰康总部大厦、武汉周大福金融中心、中信泰富滨江金融城商业、武汉国华金融中心等核心商业进度较慢。目前商业以武汉天地、壹方购物中心(南馆)为代表，医疗以中国人民解放军中部战区总医院(汉口院区)为代表，教育以长春街小学、七一中学为代表。 从新房供应看，三、四月会入市的楼盘有宸嘉100、仁恒滨江园、武汉绿城黄浦湾、中信泰富滨江金融城等盘将会加推新品房源，华润瑞府前期开盘房源持续销售中。 综合来看，二七滨江板块拥有区域政策、城市规划红利、环境资源，再加上众多品牌房企、观江大户型等加持，多重价值为其赋能，未来升值潜力较大。板块内新房更适合“高财智”人群，主要以中高产家庭改善置业为主。 武昌滨江板块——规划利好不断刷新板块热度 武昌滨江可以说是武昌区最吸睛的版块了，2021年12月21日土拍中，武汉城建携手瑞安壕掷约163亿摘牌“武昌湾”，或是瑞安集团在武汉打造的第三个新天地商业，引得多方关注。而在2021年武汉滨江项目销售榜单前十中，半数为武昌滨江盘，武汉长江中心、龙湖清能天奕、绿地国际金融城、联投中心、福星惠誉月亮湾壹号榜上有名，市场情况可见一斑。据乐居统计，目前武昌滨江新房大多在3.7-3.9万/平，其中武汉长江中心更是达到4.5万/平。 从板块优劣分析看，武昌滨江可纵观全线长江，不仅可远眺长江大桥、长江二桥、龟山蛇山，更可将汉口滨江尽收眼底。作为武汉内环唯一可以大规模规划开发的滨江区域，与二七滨江相比，武昌滨江发展空间较大，但目前轨道交通便利程度稍显欠缺。商业以武汉长江中心购物中心、18万方龙湖天街、武昌湾商业等为代表，医疗以武汉市中心医院为代表，教育以武昌滨江小学为代表，均比较齐全。 从新房供应看，三、四月会入市的楼盘有福星惠誉月亮湾壹号二期，预计将推售建面约125-185平毛坯房源，目前价格待定。长江悦、联投中心、武汉长江中心等项目持续销售中。 综合来看，武昌滨江新房开始发力，市场持续火爆，价格整体较为平稳。随着武汉长江中心、滨江地下环路开工建设，龙湖天街、阿里巴巴华中总部实现项目落地，武昌滨江板块建设发展愈发成型。板块内新房更适合注重生活品质、圈层资源的改善型置业的高净值人群。 后湖板块——汉口核心外溢的置业归属地 作为武汉规划的五个大型住宅区中距离市中心最近的区域，后湖的发展势头一直高歌猛进，成为武汉城建、融创、华宇、保利等品牌房企的热土，极大改变后湖楼市的开发档次和格局。区域主打生态宜居，据乐居统计，后湖板块新房均价已达2.0-2.1万元/平，对比两三年前，上涨了3、4千/平左右。 从板块优劣分析看，后湖板块凭借优越的区位、完善的交通和基础设施和不断提升的行政、商业和商务功能几乎没有严重的短板。与其它板块进行对比，可以看出后湖板块处于汉口主城，可享受充足的配套资源。商业以金桥永旺梦乐城、汉口城市广场为代表，医疗以武汉市中心医院为代表，教育以育才小学为代表，均比较齐全。 从新房供应看，三、四月会入市的楼盘有融创公园大观、武汉城建幸福时代大家等将加推新品房源，保利云璟、百步亭和谐里、美联城观等项目持续销售中。 综合来看，随着后湖板块基建速度加快，知名地产商陆续入驻，适合想改善居住环境又想留在武汉主城区的本地人，人员购房需求旺盛，新房市场在未来几年依然会居于高位。 白沙洲板块——逐渐被填平的价值洼地 白沙洲板块可以说是城市面貌发展最大的板块之一，曾经的刚需必争价格洼地，逐渐转变为武昌南新中芯，随着多家品牌房企的布局，也让区域的居住属性发生巨大变化。据乐居统计，白沙洲三环内新房均价1.7-1.8万元/平，对比两三年前，上涨了4千元/平左右。 从板块优劣分析看，白沙洲板块作为洪山区致力打造生态宜居、和谐家园、产城融合的重点区域，近年来城市面貌逐步焕新，无论是轨道交通、路桥建设、商业布局还是生活配套都有巨大改善。与其他板块相比来看，交通、商业、教育等配套目前还略有欠缺。商业以龙湖白沙天街为代表，医疗以湖北省妇幼保健院洪山分院，教育以洪山实验学校为代表，规划配套逐步推进中。 从新房供应看，三、四月会入市的楼盘有旭辉江山境、和雅东方、万科光澜道等加推新品房源，中建壹品宏泰·阅江府、城投联投誉江南、清江锦城·左右时代等项目持续热销中。 综合来看，历经约十年的开发，白沙洲三环内的住宅市场已趋于饱和，房价也上升到新台阶，板块内新房适合刚需自住置业人群，尤其是白沙洲优质资源聚集的东片，预计短期内再难有大量的新增的住宅供应 |
